املاک جمع ملک است، ملک از نظر حقوق ثبت و در رابطه با ثبت املاک، عبارت است از مال غیرمنقول، و به معنای ملک و املاک یعنی زمین و بنای احداثی درآن.
مراد از حقوق ثبت اسناد و املاک، مجموع قوانین و مقررات مربوط به ثبت اسناد و املاک است و منظور از ثبت، نوشتن قراردادها و معاملات و چگونگی ثبت املاک در دفاتر دولتی است.
هدف از ثبت املاک چبست؟
1-برای تعیین و محفوظ بودن مالکیت مالکان و حقوق صاحبان حق، نسبت به آنها
2-سهولت اخذ مالیات اراضی از صاحبان آنها و برقراری نظم مالیاتی املاک وحفظ حقوق عمومی
3-استقرار و استحکام مالکیت اموال غیر منقول وایجاد امنیت قضایی برای صاحب ملک
درحال حاضر مقررات ثبت عمومی برای استقرار مالکیت مشروع و استحکام آن و همچنین عمومیت دادن به ثبت املاک در تمام کشور، قانون ثبت املاک ایران،نظر بر الزامی بودن ثبت املاک دارد.
چه کسانی حق درخواست ثبت دارند؟
1-متصرفین املاک،به عنوان مالکیت
2-انتقال دهندگان املاک با حق استرداد
3-متولیان موقوفات
4-اداره اوقاف در مورد موقوفاتی که متولی خاص ندارد و یا متولی موقوفه عام المنفعه، ظرف30روز درخواست ثبت نکرده است و همچنین درمورد املاکی که به طوردایم یا به مدت ده سال یا بیشتر مورد نذر یاوصیت یا حبس بوده و برای مصارف عمومی، تخصیص داده شده است
5-متولی یا موقوف علیه در مورد موقوفات خاصه
6-متصدی امورحبس، نسبت به املاکی که به نفع عمومی حبس شده و متصدی یا محبوس له در املاکی که به نفع اشخاص معینی حبس شده است
7-وصی در مورد ثلث مؤبدوباقی
8-اداره دارایی نسبت به املاک دولت
9-شهردار نسبت به املاک موسسات خیریه
10-رییس مؤسسه نسبت به املاک شرکت
11-ولی، وصی یا قیم نسبت به املاک محجورین.
درخواست ثبت نکردن املاک چه ضمانت اجرایی دارد؟
الف-ملک او یا ملک تحت تصرف او،مجهول المالک،اعلان میشود ودر دفتراملاک مجهول المالک، ثبت و مشمول مقررات اموال مجهول المالک میگردد.
ب-از تاریخ انتشاراولین آگهی نوبتی، نمیتواند در دفاتر اسناد رسمی معاملهای نسبت به آن ملک کند، مگر این که قبلا درخواست ثبت کرده باشد.
پ-چنان چه پس از انتشار نخستین آگهی نوبتی تا یک سال، درخواست ثبت نکند و پس از آن درخواست ثبت کند، حق الثبت او به میزان 25درصد افزوده میشود.
اعتراضات ثبتی
اعتراض به ثبت ملک
مرجع ارایه عرض حال اعتراض، ادارهای است که آگهی را منتشر کرده است با رعایت موعد مقرر قانونی. این اعتراض مهم ترین اعتراض به عملیات ثبتی است.
در صورتی که معترض،اعترا ض را مستقیم به دادگاه در قالب دادخواست تقدیم کند، تکلیف چبست؟
برابر نظریه اداره حقوقی دادگستری، مجوزی برای رد داخواست وجود ندارد، لکن به علت رعایت قانون، دادگاه باید وصول اعتراض را به اداره ثبت اطلاع دهد.
اما بهتر به نظر میرسد دادگاه برای پیروی از نص صریح قانون معترض را به اداره ثبت هدایت کند.
آیا میدانید اعتراض به ثبت ودیگر موارد مربوط بایدبه موجب دادخواست، و پس از پرداخت هزینه دادرسی، واصل گردد؟
آیا میدانید در صورتی که تقاضای اعتراض بر ثبت در دادگاه مطرح باشد و گواهی جریان دعوا، ظرف مدت قانونی به اداره ثبت تسلیم نگردد، موجب سقوط حق اعتراض معترض برثبت است؟
اعتراض بر حدود املاک
مرجع تقدیم اعتراض برحدود اداره ثبت محل میباشد.
آیا میدانید اعتراض برحدود به وسیله دادخواست به عمل میآید؟
اعتراض بر حقوق ارتفاقی املاک
مرجع ثبت اعتراض به حقوق ارتفاقی ملک،اداره ثبت محل میباشد
آیا میدانید در اعتراض برحقوق ارتفاقی مجاورت شرط نیست؟
آیا میدانید اعتراض مانع انجام معاملات نیست؟
سند مالکیت، عبارت است از، سندی که اداره ثبت، مطابق ثبت دفتراملاک، تهیه وبه مالک یا قایم مقام او تسلیم میکند.
صدور سند مالکیت المثنی در چه مواردی است؟
1-درصورت گم کردن سند مالکیت
2-در صورت ازبین رفتن جزیی یا کلی سند مالکیت
3-درصورتی که سند مالکیت نزد دیگری باشد و استرداد آن حتی با صدور اجراییه امکان پذیرنباشد
ثبت ملک دارای مراحل و تشریفاتی است که خود میتواند موضوع دعوای حقوقی قرار گیرد، ثبت ملک ابتدایی ترین مرحله ثبتی است که بر روی ملک صورت میگیرد و پس از آن اقداماتی نظیر افراز، تفکیک، انتقال رسمیملک، رفع اختلافات در خصوص صدور سند مالکیت معارض و سایر اقدامت ثبتی است که بر روی ملک صورت میگیرد.
اختلافات دیگری که ممکن است در خصوص امور ثبتی به وجود آید در زمینه اجرای اسناد رسمیدر ادارات ثبت بوده که میتواند مشمول توقیف یا ابطال گردد.
ثبت املاک شامل املاک مسکونی، تجاری، صنعتی، باغات و اراضی کشاورزی و زراعی میباشد که هر یک دارای قواعد و شرایط خاص خویش میباشد که با توجه به اهمیت فوق العاده هر یک از آنها برای قانونگذار، اشتباه و اختلال در هریک از مراحل ثبت میتواند موجبات اختلافات حقوقی سنگینی شود
اعتراض به آرا هیات حل اختلاف
همان طور که میدانیم برابر قانون ثبت هیأت حل اختلاف در شرایطی اقدام به صدور رای میکند قانون امکان اعتراض به رأی را نیز پیش بینی کرده است، البته با رعایت موعدقانونی
در قانون دو مهلت مقرر گریده است، در مواردی که رأی هیات به وسیله ثبت محل و بر اساس تبصره ۱ ماده ۲۱ آِیین نامه اجرایی به طرفین ابلاغ میگردد، به موجب ماده ۱۴۸ اصلاحی مهلت اعتراض بیست روز از تاریخ ابلاغ رأی میباشد . و در مواردی که ابلاغ از طریق انتشار رای در روزنامه و آگهی به عمل میآید بر اساس بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی و ماده ۱۳۴ اصلاحی آیین نامه اجرایی، دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی میباشد.
برابرقانون اعتراض ابتدا به اداره ثبت محل تسلیم میشود، اداره ثبت باید به معترض اعلام نماید که ظرف یک ماه از تاریخ اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به مرجع ذی صلاح قضایی نموده و گواهی تقدیم دادخواست را اخذ و به اداره ثبت تسلیم نماید.
مرجع رسیدگی به اعتراض آراهیأتهای حل اختلاف دادگاه محل وقوع ملک میباشد.
آیا میدانید طرح دعوای اعتراض به آرا هیات حل اختلاف به موجب دادخواست میباشد؟
اعتراض بعد از انقضا مدت و بعد از صدور سند مالکیت دردادگاه امکان پذیراست.
دعوای مربوط به اسناد مالکیت معارض
بر اساس ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، هر گاه در هیات نظارت تشخیص داده شود نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت معارض صادر شده خواه نسبت به اصل ملک، خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی، سند مالکیتی که ثبت آن مؤخر است، سند مالکیت معارض نامیده میشود.
بنابراین،در صورتی که تاریخ ثبت دو سند مالکیت متفاوت باشد آن که تاریخش مؤخر است، سند مالکیت معارض است و اگر تاریخ ثبت دو سند یک روز باشد سند مالکیتی که شماره
ثبت آن بیشتر (موخر الثبت)است سند معارض خواهد بود .
به موجب بند ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت، رسیدگی به تعارض اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیأت نظارت است.
دارنده سند مالکیت معارض (ثبت موخر) برای حفظ حقوق، خود مکلف است که ظرف مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ نظر هیأت نظارت اقدام به طرح دعوی نماید و در غیراین صورت اداره ثبت به ابطال سند او اقدام خواهد نمود.
آیا میدانید حکم ابطال سند معارض را دادگاه صادر میکند؟
دعوی ابطال سند معارض چه شرایطی دارد؟
1- دارنده سند مالکیت معارض باید ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ نظر هیأت نظارت اقدام به طرح دعوی نماید
3- دعوی مذکور به موجب دادخواست باید به عمل آید باید شرایط ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی نیز رعایت گردد
3-عنوان و خواسته دعوی، ابطال سند مالکیت مقدم الثبت میباشد
4- خواهان دعوا دارنده سند مالکیت معارض و خوانده آن دارنده سند مالکیت مقدم الثبت میباشد
5- دعوا باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه گردد
6- دعوی ابطال سند مالکیت معارض، یک دعوی مالی است و باید برابر دعاوی مالی مربوط به اموال غیر منقول هزینه دادرسی پرداخت گردد
دعاوی ناشی ازثبت ملک، دعاوی متعددی است که برحسب مورد، رسیدگی به آن درصلاحیت اداره ثبت یا دادگاه حقوقی میباشد.
بدیهی است جهت طرح دعاوی مربوط، میبایست به مواد ثبتی تسلط داشت و از رویه عملی ادارات ثبت، دادگاهها، مقامات تصمیم گیرنده ثبتی اطلاع کافی داشت، مسلم است با طرح یک دعوا تماماین اطلاعات به دست نمیآید، حضور وکیل متخصص بر امور ثبتی، ضروری به نظر میرسد.
با معرفی وکیل باتجربه بالغ بر چهل سال، خاطری آسوده برای طرح دعوا و پیگیری آن را برایتان ارمغان داریم.
جهت مشاوره، وکالت واطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید، در این مسیر چراغ راه شما هستیم.